Rapporti di vicinato: comunione forzosa del muro di confine | Geometra.info

Rapporti di vicinato: comunione forzosa del muro di confine

Le disposizioni del codice civile in merito alle comunione forzosa del muro di confine nei rapporti di vicinato

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Comunione forzosa: principi generali

L’articolo 874 del codice civile consente, al proprietario del fondo adiacente al muro altrui, di chiederne la comunione. Quanto alla natura del diritto de quo, la dottrina ha richiamato più d’un istituto, quali, ad esempio, l’espropriazione, il negozio misto di vendita ed espropriazione, il trasferimento coattivo nonché l’esercizio unilaterale del diritto potestativo all’acquisto della comunione.

Tale comunione può essere richiesta, in verticale, per parte o per tutta l’altezza del muro medesimo, purché in orizzontale essa riguardi tutta l’estensione del fondo di proprietà. Naturalmente, nel caso si tratti di fondi a dislivello, il proprietario del fondo contiguo che chieda la comunione forzosa del muro sul confine, mentre potrà limitarsi a chiedere la comunione per una certa altezza, non potrà escludere che la comunione parta dalle fondazioni, in quanto il muro costituisce un tutto inscindibile con queste ultime.

Quanto all’estensione in orizzontale, non rivestendo la norma che disciplina la comunione forzosa del muro natura cogente ed assoluta – essendo posta a tutela del proprietario esclusivo del muro al quale sia
chiesto di renderlo comune –, il cedente, proprietario del muro, potrà senz’altro autorizzare la comunione di solo una parte del muro anche in senso orizzontale, se lo voglia o se ciò, comunque, corrisponda ai suoi
interessi. L’ottenimento della comunione è condizionata al pagamento della metà del valore del muro reso comune, nonché della metà del valore del suolo su cui il muro insista (c.d. indennità di medianza); l’ottenimento
della comunione obbliga, altresì, all’esecuzione di quelle opere che si rendano necessarie affinché il vicino non risulti danneggiato.

Indennità di medianza

Quanto all’indennità di medianza  essa spetta al proprietario del muro di confine – che può richiederla, previa costituzione della comunione di esso, senza attendere l’iniziativa del vicino – per qualsiasi utilizzazione e, pertanto, non soltanto nel caso in cui questi vi appoggi la sua costruzione, ma anche, ad esempio, se vi scarichi il peso di un terrapieno artificiale, sopraelevato rispetto al livello originario del suo fondo, per realizzare all’interno di esso un’aiuola, contenuta dalla controspinta del muro, costituente quarto lato di essa.

Medianza coattiva

L’acquisto della metà del muro sul confine deve avvenire attraverso titolo idoneo e tale è, certamente, l’atto scritto intercorrente tra le parti a ciò legittimate; il consenso può essere anche, eventualmente, preventivo: così, ad esempio , l’eventuale clausola, contenuta in un atto di compravendita, con la quale i rispettivi acquirenti di lotti contigui concordano di realizzare, sui propri terreni, distinte costruzioni unite da un muro eretto sul confine, non dà luogo alla costituzione di reciproci diritti di superficie ma solo ad un anticipato assenso a rendere comune il muro divisorio.

Qualora, invece, non sia stata conclusa tra le parti una convenzione – nella forma scritta prevista dalla legge per il trasferimento della proprietà e degli altri diritti reali immobiliari –, sarà necessaria, in sua vece, una sentenza costitutiva (con effetti condizionati al pagamento dell’indennità di medianza, al quale il vicino deve essere condannato; l’art. 874 c.c. non prevede, invece, l’offerta dell’indennità di medianza quale condizione dell’azione volta ad ottenere la comunione forzosa del muro sul confine, sicché l’indennità stessa deve essere determinata dal giudice a prescindere da qualsiasi offerta).

Non è, infatti, sufficiente, nonostante qualche pronuncia di merito in senso contrario, il mero fatto dell’utilizzazione del muro medesimo – a meno che la protrazione temporale di tal utilizzo non possa sfociare in pronuncia accertativa di usucapione –, neppure se consistente nel aver appoggiato una nuova fabbrica nel muro stesso; anzi: qualora si realizzi un manufatto in appoggio al confine – e non in aderenza – senza avanzare domanda di comunione forzosa del muro, si violano le norme di cui agli artt. 874 e 877 c.c., come richiamate dall’art. 872 c.c., con conseguente fondatezza della richiesta di rimozione.

Condizioni necessarie per ottenere il diritto alla comunione forzosa

Prima ed indefettibile condizione (di diritto) affinché sorga il diritto ad ottenere la comunione forzosa è che i regolamenti locali consentano la costruzione in aderenza: l’argomento ha beneficiato di ampia dissertazione in altra parte del presente volume, sicché a quest’ultima (capitolo ottavo, ma vedi anche i capitoli sul principio di prevenzione – nono, decimo ed undicesimo –) è opportuno rimandare.

Premesso che, in tema di limitazioni legali della proprietà, ove due fondi siano delimitati da un muro comune, la linea di confine non si identifica con la linea mediana del muro medesimo, giacché su di esso – e sull’area di relativa incidenza – i proprietari confinanti esercitano la contitolarità del rispettivo diritto per l’intera estensione ed ampiezza, ulteriore condizione (questa volta “di fatto”), affinché sorga il diritto ad ottenere la comunione forzosa, è che il muro de quo sia posto sul confine e non a cavallo del confine: in tale, diversa, ipotesi, infatti, trova applicazione la – diversa – norma dell’art. 886 c.c.17, per cui l’obbligo di contribuire per metà alla relativa spesa di costruzione si configura come obbligazione propter rem, incombente, sul soggetto titolare dell’immobile, al momento della domanda, indipendentemente dal tempo dell’acquisto.

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