Rilascio del permesso di costruire senza piani attuativi? Si con il lotto intercluso | Geometra.info

Rilascio del permesso di costruire senza piani attuativi? Si con il lotto intercluso

In assenza del piano attuativo richiesto dalle norme di piano regolatore, il permesso di costruire può essere rilasciato solo se il lotto del richiedente sia l'unico a non essere stato ancora edificato

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La sentenza del TAR ribadisce il principio di piena vincolatività delle previsioni degli strumenti urbanistici che prevedono piani attuativi, indicando che a quest’ultime è possibile derogare solo in presenza dell’ipotesi del “lotto intercluso“.

La regola generale e imperativa prevede il rispetto delle previsioni del piano regolatore generale che impongono, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio.

Tali prescrizioni, contenute nelle norme tecniche di attuazione, sono vincolanti e idonee ad inibire l’intervento diretto costruttivo.

Da questo principio derivano le seguenti conclusioni:
– quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando sia concluso il relativo procedimento;
– in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda, per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona, l’esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa;
– l’assenza del piano attuativo non è surrogabile con l’imposizione di opere di urbanizzazione all’atto del rilascio del titolo edilizio; l’obbligo dell’interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo, infatti, a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l’assenza dello strumento esecutivo;
– non sono configurabili equipollenti al piano attuativo, il che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare, vanificando la funzione propria del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall’interessato con gli strumenti consentiti dal sistema;
– lo strumento attuativo è necessario anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l’effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto.

A fronte di tale rigoroso quadro interpretativo, è stata individuata un’eccezione alla regola della necessaria presenza di strumenti urbanistici per la disciplina del territorio, comunemente indicata come “lotto intercluso”.

Un permesso di costruire può essere, infatti, rilasciato anche in assenza del piano attuativo richiesto dalle norme di piano regolatore, solo quando venga accertato che il lotto del richiedente sia l’unico a non essere stato ancora edificato; vi sia già stata una pressoché completa edificazione dell’area (l’ipotesi di lotto residuale ed intercluso); si trovi in una zona che, oltre che integralmente interessata da costruzioni, sia anche dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie) e il progetto edilizio sia del tutto conforme al p.r.g.

Si può, quindi, prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta dalle norme di piano solo nei casi eccezionali in cui nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall’attuazione della lottizzazione stessa, oppure in presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti.
Si consente, in buona sostanza, l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l’ente pubblico.

Solo in questi casi, quindi, lo strumento urbanistico può considerarsi superfluo, in quanto è stata ormai raggiunta la piena edificazione e urbanizzazione della zona interessata, raggiungendo in tal modo la scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi (cioè il piano attuativo).

Peraltro, l’esistenza di infrastrutture (strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell’acqua e dell’energia elettrica) all’interno, e, vieppiù, all’esterno, del comparto attinto dall’attività edificatoria assentita senza previa approvazione dello strumento attuativo, non implica anche quell’adeguatezza e quella proporzionalità delle opere in parola rispetto all’aggregato urbano formatosi, la quale soltanto sarebbe idonea a soddisfare le esigenze della collettività, pari agli standards urbanistici minimi prescritti, ed esimerebbe, quindi, da ulteriori interventi per far fronte all’ulteriore aggravio derivante da nuove costruzioni.

Non è sufficiente un qualsiasi stadio di urbanizzazione di fatto per eludere il principio fondamentale della pianificazione e per eventualmente aumentare i guasti urbanistici già verificatisi, essendo la pianificazione dell’urbanizzazione doverosa fino a quando essa conservi una qualche utile funzione anche in aree già compromesse o edificate.

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