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Uso e tutela delle parti comuni del condominio: cosa dice la Cassazione

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Spesso capita che non si abbia certezza sulla titolarità di un bene sito in condominio. Ciò può capitare, ad esempio, per una parte del sottotetto dell’edificio, per una porzione del cortile e così via Uno dei casi da ultimi analizzati dalla Suprema Corte (Cass., 5 marzo 2014, n.5215)attiene proprio a questa fattispecie.

Nella vertenza in esame un condomino ha apposto un cancello a una parte del cortile, ritenendo erroneamente di sua proprietà. A fronte di questo comportamento, l’amministratore ha adito le vie giudiziarie onde ottenere la restituzione del pacifico possesso di quest’area in capo al condominio.

Si rende qui doverosa una breve parentesi sull’istituto mediazione, nello specifico in ambito condominiale. Com’è noto, la mediazione è una procedura alternativa al contenzioso. L’istanza di mediazione deve essere presentata a un organismo territorialmente competente in ragione dell’ubicazione dell’edificio ex art. 71 ter disp. Att. C.c. prima di procedere in sede giudiziale.

Si tratta di un procedimento obbligatorio nelle dieci materie indicate dall’art. 5 comma 1 D. Lgs. 28.2010 e ss.mm. (ora L. 98.2013), tra cui vi sono anche le controversie in condominio. Di primo acchito si dovrebbe quindi concludere che, prima di agire in Tribunale, occorre azionare la conciliazione, rischiando diversamente la declaratoria di improcedibilità della domanda giudiziaria. Si ricorda che si tratta di condizione di procedibilità “morbida”, tenuto conto che se la questione non viene sollevata entro la prima udienza del giudizio (su eccezione del convenuto o pronunziata dal Giudice d’ufficio), questo procedere senza soluzione di continuità e senza alcuna conseguenza in merito. Sul punto cfr. Anna Nicola, La mediazione Condominiale, Experta, 2012).

Così non è in quanto la specifica normativa in tema di mediazione contempla alcuni casi dove la procedura alternativa non può essere azionata. Tra questi vi sono i procedimenti cautelari e i possessori (art. 5 comma 4 D. Lgd. 28.2.10 e ss.mm.). La ratio dell’esclusione della mediazione è la seguente: poiché vi è la richiesta di un intervento giudiziario urgente, se si dovesse azionare la procedura di mediazione prima dell’azione, si vanificherebbe lo scopo del rimedio processuale richiesto.

Tornando al caso analizzato dal Supremo Collegio, l’amministratore quindi ben ha fatto a agire in sede possessoria, senza esperire alcuna previa procedura di mediazione L’azione promossa è stata quella di reintegrazione nel possesso, come disposto dall’art. 1168 c.c.

Questa norma sancisce che chi è stato violentemente o occultamente spogliato del possesso può, entro l’anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l’autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo. L’azione è concessa altresì a chi ha la detenzione della cosa, tranne il caso che l’abbia per ragioni di servizio o di ospitalità. Se lo spoglio è clandestino, il termine per chiedere la reintegrazione decorre dal giorno della scoperta dello spoglio. La reintegrazione deve ordinarsi dal giudice sulla semplice notorietà del fatto, senza dilazione.

Si legge in sentenza che “è passibile di azione di reintegrazione, ai sensi dell’art. 1168 cod. ci(…), colui che, consapevole di un possesso in atto da parte di altro soggetto, anche se ritenuto indebito, sovverta, clandestinamente o violentemente, a proprio vantaggio la signoria di fatto sul bene nel convincimento di operare nell’esercizio di un proprio diritto reale, essendo, in tali casi, “l’animus spoliandi in re ipsa”, e non potendo invocarsi il principio di legittima autotutela, il quale opera soltanto “in continenti”, vale a dire nell’immediatezza di un subito ed illegittimo attacco al proprio possesso (Cass. n. 13270 del 09/06/2009)” (Cass. 5 marzo 2014 n. 5215).

La Dottrina (cfr. Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982) e giurisprudenza (cfr. tra le tante, Cass. civ., sez. II, 27 luglio 2007, n. 16631) da sempre ritengono che l’amministratore possa agire in giudizio per tutelare i beni e servizi comuni senza dover ottenere preventivamente l’autorizzazione all’azione da parte dell’assemblea dell’edificio, sempre che non si tratti di azione in ambito di diritti reali, quale ad esempio l’azione di rivendicazione o la negatoria servitutis.

La fattispecie in esame è interessante anche per i riflessi relativi all’art. 1102 c.c. Questa norma prevede che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.”

L’art. 1102, comma 1, c.c., pone due limiti alla utilizzazione da parte del singolo condomino della cosa comune: l’uno, di carattere quantitativo, che impone di consentire agli altri condomini “il pari uso” del bene; l’altro, di natura qualitativa, che prescrive la non alterazione della normale destinazione della cosa. Per “pari uso” non deve intendersi uso uguale, identico e contemporaneo del bene comune, ma uso, sia attuale che potenziale (quest’ultimo prevedibile secondo un giudizio di ragionevolezza), che gli altri condomini devono potere ugualmente fare. Pertanto il singolo condomino può considerarsi autorizzato alla modificazione del bene comune al fine di ottenere un più intenso vantaggio a favore della sua proprietà esclusiva, in quanto proprio questa è la finalità dell’uso delle parti comuni rispetto alle proprietà individuali: rendere più agevole e funzionale il godimento di queste ultime, nel rispetto dei limiti legali, in applicazione del principio secondo il quale ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un’utilità maggiore e più intensa di quella tratta eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso.

Il “pari uso”, quindi, non deve essere interpretato nel senso che va in ogni caso garantito l’uso paritario ed uguale della cosa comune, perché così opinando si addiverrebbe alla inaccettabile “conclusione della immodificabilità della cosa comune da parte del singolo condomino ed alla sua inutilizzabilità in modo più intenso rispetto agli altri. Qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto.

Quanto al secondo limite di cui all’art. 1102 c.c., deve rilevarsi come per “non alterazione della destinazione della e comune” si debba avere riguardo all’uso normale o usuale della stessa. Rispetto ai beni comuni, il “normale utilizzo” deve apprezzarsi diversamente a seconda che si abbia riguardo a beni la cui funzione risulti oggettivamente dalla disamina della loro struttura e per il collegamento con proprietà individuali (ad esempio: suolo, fondazioni, muri maestri, tutti oggettivamente utili per la statica dell’edificio) ovvero a beni da cui i condomini traggano, per la loro stessa funzione ed essenza, una soggettiva e diversa utilità (ad esempio: portone di ingresso, anditi, scale, ascensore). (Cass. civ. Sez. II, 27/02/2007, n. 4617; Trib. Bologna Sez. III Sent., 19/02/2009).

Il rispetto del principio generale di cui all’art. 1102 cod. civ. e delle regole conseguentemente dettate dall’art. 1120 cod. civ. in materia di innovazioni, impone al giudice, nel caso in cui parti del bene comune siano di fatto destinate ad uso e comodità esclusiva di singoli condomini, un’indagine diretta all’accertamento della duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione, e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perderebbe la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi dei partecipanti. Nel caso di specie, oltre ad aver affermato che la funzione del cortile comune consiste non solo nel fornire aria e luce agl’immobili circostanti, ma anche nel consentire un’agevole ed indifferenziata praticabilità delle singole unità immobiliari, si discuteva della natura di innovazione dell’installazione da parte di alcuni condomini di serbatoi idrici al servizio esclusivo dei rispettivi (Cass. civ. Sez. II, 14/06/2006, n. 13752).

Anche i poteri dell’assemblea possono in qualche modo dirsi limitati dalla destinazione del cortile comune. Posto che il cortile assolve a una destinazione naturale principale, per il transito degli inquilini, ed a una destinazione complementare d’uso, cioè quella di evitare intasamenti di veicoli sulle pubbliche strade nonché di accrescere col parcheggio l’utilità per i condomini residenti proprietari di veicoli a motore, ne consegue che la delibera assembleare che limiti i condomini nel pari diritto d’uso del cortile costituisce una palese violazione, ex art. 1102 c.c., del diritto singolare al libero transito e godimento della cosa comune. (App. Napoli Sez. II, 29/05/2006).

Dal combinato disposto degli artt. 1102, 1108 e 1120 c.c. si desume il principio secondo cui le innovazioni vietate dalla legge possono essere, autorizzate dall’assemblea del condominio, purché con il voto favorevole di tutti i partecipanti ad esso. (Trib. Torino Sez. II, 08/09/2008)

La nozione di pari uso della cosa comune di cui all’art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (tra le tante Cass., 30 maggio 2003 n. 8803). La sentenza era relativa ad un’ipotesi di modificazione della cosa comune ma non v’è motivo di ritenere che il principio sia applicabile anche ai casi di uso che non comporta modifica.

Le applicazioni dell’art. 1102 c.c. sono innumerevoli.

E’ legittima, ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini; è al pari legittimo l’uso più intenso della cosa purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. Pertanto, è illegittima la trasformazione del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino essendo in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune che viene sottratta all’ utilizzazione da parte degli altri condomini (Cass. civ. Sez. II, 19/01/2006, n. 972).

L’apertura di finestre ovvero la trasformazione di luci in vedute su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c., considerato che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono utilmente fruibili a tale scopo dai condomini stessi, cui spetta la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere, appunto, aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in materia di luci e vedute, a tutela dei proprietari degli immobili di proprietà esclusiva. In proposito, l’indagine del giudice di merito deve essere indirizzata a verificare esclusivamente se l’uso della cosa comune sia avvenuto nel rispetto dei limiti stabiliti dal citato art. 1102 c.c., e, quindi, se non ne sia stata alterata la destinazione e sia stato consentito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo i loro diritti: una volta accertato che l’uso del bene comune sia risultato conforme a tali parametri deve, perciò, escludersi che si sia potuta configurare un’innovazione vietata. (Cass. civ. Sez. II, 09-06-2010, n. 13874).

Si richiama la decisione della Cass. 28025/2011 che, dettando una regola generale, così osserva: “ in considerazione della peculiarità del condominio degli edifici, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il fabbricato: dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà, si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo verificarsi – necessariamente alla stregua delle norme che disciplinano la comunione – che l’uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri (v. Cass. 30 maggio 2003 n. 8808; Cass. 27 febbraio 2007 n. 4617; 24 giugno 2008 n. 17208; Cass. 9 giugno 2010 n. 13879). […] Con riferimento al condominio la norma consente, infatti, la più intensa utilizzazione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, purché il condomino non alteri la destinazione del bene e non ne impedisca l’altrui pari uso. In altri termini, l’estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti (v. Cass. 1 agosto 2001 n. 10453; 14 aprile 2004 n. 7044; Cass. 6 novembre 2008 n. 26737; Cass. 18 marzo 2010 n. 6546). Pertanto, qualora attraverso la valutazione delle esigenze e dei diritti degli altri partecipanti alla comunione, il giudice verifichi che l’uso della cosa comune sia avvenuto nell’esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c. a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi legittima l’opera realizzata, stante la prevalenza della norma speciale, dettata in materia di condominio, che determina l’inapplicabilità di quella generale, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal partecipante alla comunione sulla base dell’art. 1102 c.c.. In considerazione del rapporto strumentale di cui si è detto fra l’uso del bene comune e la proprietà esclusiva, che caratterizza il condominio, non sembra quindi ragionevole individuare a carico del diritto del singolo condomino, che si serva delle parti comuni in funzione del migliore e più razionale godimento del bene di proprietà individuale, limiti e condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi dei partecipanti alla comunione secondo i parametri stabiliti dalla specifica disciplina ai riguardo dettata dall’art. 1102 c.c.” (Cass. 21 dicembre 2011, n. 28025)

L’art. 1102 c.c. permette l’uso soggettivo del bene comune, semprechè non venga modificato il suo pari utilizzo, anche potenziale, da parte degli altri condomini e non venga lesa la naturale fruizione o destinazione del bene. (Cass. 28 febbraio 2013, n. 5039; Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2010, n. 13874)

Il principio nuovamente affermato dalla Suprema Corte n. 5025/2014 ci ricorda un caso risolto in ugual modo da un giudice di merito, di cui si richiama il principio: dall’ambito delle attività consentite al comproprietario di muri maestri a norma dell’art. 1102 c.c. vanno escluse quelle che si risolvono nell’attrazione di un bene comune o di una sua parte nella sfera di disponibilità esclusiva di un singolo, come avviene allorché si diminuisce la consistenza originaria di un muro maestro, quelle che si risolvono in una vera e propria innovazione e quelle che si traducono in una servitù a favore di altro condominio. Invece, il singolo condomino può apportare tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all’apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell’esercizio dell’uso del muro – ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi – e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale. (Trib. Bari Sez. I Sent., 07/04/2009).

Lo stesso è per la decisione della Cassazione n. 26737/2008, dove un condomino utilizzava la canna fumaria dell’impianto centrale di riscaldamento – nella specie per lo scarico dei fumi da una pizzeria – dopo che questo sia stato disattivato dal condominio. La Suprema Corte ha concluso per la violazione dell’articolo 1102 cod. civ., trattandosi non di uso frazionato della cosa comune, bensì della sua esclusiva appropriazione e definitiva sottrazione alle possibilità di godimento collettivo, nei termini funzionali praticati, per legittimare le quali è necessario il consenso negoziale (espresso in forma scritta “ad substantiam”) di tutti i condomini (Cass. civ. Sez. II Sent., 06/11/2008, n. 26737).

Se invece viene utilizzato il muro comune per installare una canna fumaria di proprietà individuale non si ha alcuna lesione dell’art, 1102 c.c. La predetta installazione è attività lecita rientrante nell’uso della cosa comune (cioè del muro dell’edificio), come è previsto dall’art. 1102 c.c. in quanto tale non richiede nè consenso nè autorizzazione degli altri condomini. Tuttavia, tale collocazione, senza dubbio, comporta una modifica della cosa comune. Ciò nonostante si tratta di un’attività lecita purchè non alteri la destinazione della stessa, non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio, nè alteri il decoro architettonico. (Cass. n. 15394/2000; Trib. Catania Sez. III, 25/01/2006).

L’installazione di un servizio in precedenza inesistente, suscettibile di uso separato e a spese del solo condomino interessato non richiede l’approvazione da parte dell’assemblea con la maggioranza qualificata richiesta per le innovazioni ex art. 1120 cod. civ., trovando, in questo caso, applicazione l’art. 1102 cod. civ. (Nella fattispecie, trattavasi dell’installazione di un ascensore da parte di un condomino portatore di handicap, il quale si era accollato l’intero onere delle spese) (Trib. civ. Milano, 11 maggio 1989). L’installazione di un ascensore nel condominio di un edificio, con o senza delibera di supporto, a seconda che il regolamento condominiale richieda o meno la relativa autorizzazione, è riconducibile, in via generale, all’esercizio della facoltà da parte del singolo condomino di uso più intenso della cosa comune, a norma dell’art. 1102 c.c., sicché può scaturire anche dall’iniziativa di un solo condomino. (App. Napoli Sez. II Sent., 27/03/2009).

Ricorrendo le suddette condizioni, pertanto, un condomino ha facoltà di installare nella tromba delle scale dell’edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione degli altri condomini, e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo. Su altro fronte, l’art. 1120 c.c., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, mira essenzialmente a disciplinare l’approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire fra tutti i condomini su base millesimale, mentre qualora non debba farsi luogo ad un riparto di spesa, per essere stata questa assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, e secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto e può apportare a tal fine a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa medesima.  (Cass. civ. Sez. II, 27/12/2004, n. 24006; Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 1993, n. 1781; Pret. civ. Milano, ord. 19 maggio 1987; Cass. civ., sez. II, 5 aprile 1977, n. 1300).

In generale, dall’ambito delle attività consentite al comproprietario di muri maestri a norma dell’art. 1102 c.c. vanno escluse quelle che si risolvono nell’attrazione di un bene comune o di una sua parte nella sfera di disponibilità esclusiva di un singolo, come avviene allorché si diminuisce la consistenza originaria di un muro maestro, quelle che si risolvono in una vera e propria innovazione e quelle che si traducono in una servitù a favore di altro condominio. Invece, il singolo condomino può apportare tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all’apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell’esercizio dell’uso del muro – ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi – e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale. (Trib. Bari Sez. I Sent., 07/04/2009).

In nessun caso l’utilizzazione personale della cosa comune può alterare il decoro architettonico dello stabile (Cass. 10 maggio 2004, n. 8852). L’amministratore ha l’onere di verificare che i beni e i servizi comuni siano usufruibili sia in senso oggettivo, sia in senso soggettivo, come da ultimo specificato, a seconda della natura e della destinazione della cosa e delle singole individuali esigenze.

Poiché nel caso di cui sopra un condomino ha attratto un bene comune nella sfera di sua esclusiva disponibilità, ha per ciò stesso violato l’art,. 1102 c.c. impendendo agli altri condomino l’esercizio del possesso. Da ciò è derivata la corretta reazione giudiziaria dell’amministratore dell’edificio (Cass. 11 giugno 2009, n. 13626; Giudice di pace Venezia, 6 aprile 1997).

Anche le modificazioni consentite dall’art. 1102 c.c. soggiacciono ai divieti in termini di innovazioni ex art. 1120 secondo comma c.c., non potendo ad esempio ledere il decoro architettonico dell’edificio. Il divieto di alterare il decoro architettonico, dettato espressamente per le innovazioni delle parti comuni dell’edificio in condominio, si estende, in via analogica, alle modificazioni consentite al condominio ex art. 1102, co. 1, c.c. in ragione dell’identità di ratio legis (nella specie, installazione di condizionatore sulla parete esterna del fabbricato). (Cass. civ. Sez. II, 22/08/2003, n. 12343). L’installazione da parte di alcuni condomini di un voluminoso condizionatore sul muro perimetrale comune non integra un’innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c.., ma una modifica all’uso del muro comune, in quanto tale soggetta non solo alle limitazioni di cui all’art. 1102, primo comma, c.c., ma anche al divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato. Tale divieto infatti – per quanto previsto in materia di innovazioni dall’art. 1120, secondo comma, c.c. – si estende in via analogica anche alle modificazioni, essendo informato alla medesima ratio legis. (Cass. civ. Sez. II, 22/08/2003, n. 12343). E’ innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c., in quanto lesiva del decoro architettonico, il rifacimento della facciata dell’edificio consistente nella sostituzione del preesistente rivestimento in listelli di monocottura con intonaco civile dipinto con pittura ai silicati qualora, dalla consulenza tecnica, emerga che gli altri fabbricati ubicati nella medesima via sono tutti rivestiti dal materiale che si intende sostituire. (Trib. Roma Sez. V Sent., 09/06/2009).

In merito si evidenzia inoltre che il nuovo art. 1122 c.c. (“Opere su parti di proprietà o uso individuale”)dispone che “Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.”

Questo principio era già stato fatto proprio dalla giurisprudenza

Le modifiche apportate dal condominio al vano terraneo in sua proprietà esclusiva, sotto forma di consolidamento e rafforzamento del piano di calpestio con massicciata più profonda, e perfino con creazione di camere isolanti, in relazione alla struttura, funzione e destinazione di siffatto vano, sono ai sensi dell’art. 1102 c. c., pienamente legittime, salvo che, determinando un abbassamento del livello di pavimentazione (per l’utilizzazione della maggior cubatura conseguente), diano luogo ad invasione del suolo comune; ai fini della relativa indagine, occorre accertare in concreto se tale suolo condominiale si identifichi con il piano di posa delle fondazioni dell’edificio, ovvero il livello del piano comune sia più elevato rispetto a tale piano di posa per la struttura delle medesime, comportante la configurazione dello spessore del piano di calpestio come manufatto distinto dalle fondazioni e di proprietà (esclusiva) dei condomini dei piani terranei (Cass. civ., 05/04/1984, n. 2206).

L’autore


Anna Nicola

Avvocato, è stata assistente di diritto civile presso la Facoltà di Giurisprudenza di Torino nonché docente di seminari universitari. Esperta in diritto civile e commerciale, Anna Nicola è consulente legale di imprese e società, relatrice di convegni in ambito forense, docente di mediazione delle controversie civili e commerciali ex D.Lgs. 28.2010 e ss.mm. nonché mediatore presso vari organismi di mediazione e vicepresidente dell’Agl (Associazione giovani legali).
Il suo studio legale è sede regionale dell’Anapi (Associazione nazionale amministratori professionisti d’immobili) dove è docente di formazione e di aggiornamento per amministratori di condominio. È inoltre autrice di pubblicazioni di articoli e volumi, tra i quali la collana “Guida al Condominio” (in cinque volumi, Utet Scienze Tecniche, 2011-2012) e i due e-book “Guida pratica al condominio. Le nuove disposizioni del codice civile” e “Guida pratica al condominio. Disposizioni di attuazione e altre norme specifiche”.

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