Via libera alla compravendita delle cubature

“Sono trascrivibili nei registri immobiliari i contratti che trasferiscono i diritti edificatori comunque denominati nelle normative regionali e nei conseguenti strumenti di pianificazione territoriale, nonché nelle convenzioni urbanistiche a essi relative”. Così il Decreto Sviluppo, all’articolo 5, comma 3, ha dato il via libera alla compravendita delle cubature o volumetrie.

Nella pratica, vengono legittimate le cessioni di volumetria edificabile anche tra proprietari di terreni non confinanti. Quindi, con la possibilità di trascrivere le cessioni nei registri immobiliari, si potrà aprire un vero mercato di questi diritti, che consentono ai nuovi proprietari di allargare le cubature a loro già assegnate, sfruttando quelle cedute da chi le ha solo “virtualmente” perché l'area è posta sotto vincolo.

Il Decreto Sviluppo, di fatto, afferma il principio della perequazione nella pianificazione urbanistica, dando a tutti i cittadini la possibilità di sfruttare in termini commerciali ciò che possiedono, anche nel caso di un terreno inedificabile.

Sull'argomento è intervenuta con una nota Assoedilizia, chiedendo al Governo “un urgente intervento legislativo modificativo della normativa in materia di tassabilità delle aree fabbricabili, al fine di evitare un perverso meccanismo fiscale gravemente e ingiustamente penalizzante, per lo meno nei confronti degli immobili (aree ed edifici) siti nei Comuni nei quali si siano varati piani urbanistici che producano astratti e teorici diritti volumetrici”.

“Questi immobili – continua l’associazione - potrebbero esser chiamati dalle Amministrazioni comunali, dopo la semplice adozione dello strumento urbanistico, a pagare l’ICI tenuto conto del plusvalore “additivo” loro riconosciuto dal Piano, anche se non si vorrà o non si riuscirà mai a vendere o a realizzare la relativa potenzialità edificatoria”.

Le richieste avanzate da Assoedilizia all’esecutivo derivano da una serie di considerazioni che riportiamo di seguito. “Stabilendo la trascrivibilità nei registri immobiliari dei contratti che trasferiscono i diritti edificatori, implicitamente riconosce questi ultimi sul piano giuridico, dobbiamo osservare preliminarmente come si possano configurare tre livelli crescenti di rilevanza di tali diritti. Anzitutto, ed è il primo livello, viene in considerazione una potenzialità edificatoria, costituita da una teorica attitudine del suolo a produrre diritti volumetrici localizzabili in loco o trasferibili altrove. Segue la capacità edificatoria specifica, laddove sia ammessa la localizzabilità concreta della edificabilità dei diritti volumetrici teorici in una determinata area. Si concretizza poi la effettiva edificabilità allorquando sussistano le precondizioni (ad esempio l’approvazione e l’entrata in vigore di un piano attuativo, ove prescritto) alle quali sia subordinata la realizzabilità dell’intervento edilizio.

Ebbene, nel caso in cui lo strumento pianificatorio (PRG o PGT) introducesse il principio della perequazione urbanistica, sulla base dell’attuale normativa sorge fondatamente il dubbio che ai fini fiscali rilevi la semplice “potenzialità edificatoria” generale, derivante alle aree ed agli edifici, dal semplice loro coinvolgimento nel meccanismo perequativo.

Ciò in quanto tale potenzialità costituisce pur sempre un plusvalore connesso ad una parte del contenuto del diritto reale di proprietà; parte appunto che è di natura pertinenziale e reale ed è cedibile a terzi. Per le aree essa rappresenta un riconoscimento implicito di edificabilità: una qualificazione urbanistica.

Temiamo che quella potenzialità, anche se mai realizzata, possa essere dunque soggetta ad imposizione ICI sulla base dell’attuale normativa (art. 36 comma 2 del DL 223/2006) e della interpretazione seguita dagli uffici finanziari e dalla giurisprudenza.

Una normativa e una interpretazione che tra l’altro contestiamo, secondo le quali ricorre la tassabilità, non solo in assenza di piano attuativo che dia concretezza alla previsione pianificatoria, ma addirittura solo in presenza di semplice adozione del piano urbanistico da parte del consiglio comunale, anche se lo stesso non viene approvato.

E dunque, i proprietari interessati cosa debbono fare? Si debbono attivare con denunce ICI, in via di autoliquidazione? In tale evenienza si porrebbe comunque, in generale, il problema della determinazione del valore imponibile: deve essere parametrato ad uno standard imposto dalla Amministrazione o ai prezzi effettivi intercorsi nelle cessioni?

O.O.

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